Refinancovanie hypotéky v zásade znamená, že vymeníte starú hypotéku za novú a možno aj za nový zostatok.
Keď refinancujete hypotéku, vaša banka alebo veriteľ splatí starú hypotéku novou; toto je dôvod refinancovanie na termín.
Väčšina dlžníkov sa rozhodne refinancovať, aby znížila svoj úrok a skrátila dobu splácania alebo využila možnosť premeny časti vlastného imania, ktoré získala doma, na hotovosť.
Existujú dva hlavné typy refinancovania: refinančné sadzby a termínované refinancovanie a refinancovanie formou cash-out.
Čo je to refinancovanie?
Refinancovanie je proces nahradenia existujúcej hypotéky novým úverom. Ľudia zvyčajne refinancujú svoju hypotéku, aby znížili svoje mesačné platby, znížili úrokovú sadzbu alebo zmenili svoj úverový program z hypotéky s nastaviteľnou sadzbou na hypotéku s pevnou sadzbou. Niektorí ľudia navyše potrebujú prístup k hotovosti na financovanie projektov obnovy domov alebo na splatenie rôznych dlhov a využijú svoj vlastný domáci kapitál na získanie hotovostného refinancovania.
Bez ohľadu na váš cieľ skutočný proces refinancovania funguje rovnako ako pri žiadosti o prvú hypotéku - budete si musieť urobiť čas na preskúmanie možností pôžičky, zhromaždiť správne finančné dokumenty a odoslať žiadosť o refinancovanie hypotéky. pred schválením.
Výhody domáceho refinancovania
Dôvodov na refinancovanie hypotéky je niekoľko. Niektoré z možných výhod zahŕňajú:
- Znížte svoju mesačnú platbu *. Podľa Štúdium „Priemerný majiteľ domu môže refinancovaním ušetriť 160 dolárov a viac mesačne. S nižšou mesačnou splátkou môžete úspory uložiť na iné dlhy a iné výdavky, alebo tieto úspory použiť na svoju mesačnú splátku hypotéky a splatiť pôžičku skôr.
- Odstráňte súkromné poistenie hypotéky (PMI). Niektorí majitelia domov, ktorí majú dostatočné vlastné imanie alebo splatený vlastný kapitál, nebudú musieť platiť za poistenie hypotéky, ktoré zníži ich celkovú mesačnú splátku.
- Skráťte trvanie pôžičky. Pre majiteľov domov, ktorí si zobrali hypotéku na začiatku svojej kariéry, mohla mať 30-ročná hypotéka väčší finančný zmysel. Ale pre tých, ktorí chcú splatiť hypotéku skôr, môže byť skrátenie doby pôžičky atraktívnou možnosťou.
- Prechod z hypotéky s nastaviteľnou sadzbou na pôžičku s pevnou sadzbou. Keď máte hypotéku s nastaviteľnou sadzbou, vaše splátky sa môžu meniť nahor alebo nadol podľa zmeny úrokových sadzieb. Prechod na pôžičku s pevnou sadzbou so spoľahlivými a stabilnými mesačnými splátkami môže poskytnúť majiteľom domov istotu, že ich platby sa nikdy nezmenia.
- Konsolidujte svoju prvú úverovú líniu hypotéky a vlastného kapitálu (HELOC). Ich premenou na jedinú mesačnú platbu môžete zjednodušiť svoje financie a zamerať sa na jeden dlh. HELOC majú často nastaviteľné sadzby, takže refinancovanie pôžičky s pevnou sadzbou vám môže v dlhodobom horizonte ušetriť peniaze.
- Použite vlastný kapitál vo svojom dome na získanie hotovosti. S rastúcimi domácimi hodnotami môžete mať dostatok vlastného kapitálu na získanie refinancovania v hotovosti. Tieto peniaze je možné použiť na financovanie domácich úprav, splatenie dlhu alebo financovanie veľkých nákupov.
Riziká refinancovania pôžičky
V závislosti od vašich cieľov a finančnej situácie nemusí byť refinancovanie vždy tou najlepšou možnosťou. Aj keď refinancovanie ponúka mnoho výhod, budete musieť zvážiť aj riziká.
Napríklad refinancovanie hypotéky vo všeobecnosti reštartuje proces splácania. Ak teda máte päť rokov na splatenie 30-ročnej pôžičky a rozhodnete sa zobrať si novú 30-ročnú hypotéku, budete hypotéku splácať 35 rokov. Pre niektorých majiteľov domov je to dobrý plán, ale ak už máte povedzme 10 alebo 20 rokov na hypotéke, celoživotný úrok nemusí stáť za dodatočné náklady.
V týchto prípadoch mnoho majiteľov domov refinancuje krátkodobý úver, ktorý im nepredĺži splátky hypotéky, ako napríklad 20-ročná alebo 15-ročná hypotéka (ktorá často ponúka aj nižšie sadzby ako 30-ročné pôžičky.)
Refinancovanie je spravidla dobrou možnosťou, ak je nová úroková sadzba nižšia ako úroková sadzba vašej súčasnej hypotéky a celková výška úspor presahuje náklady na refinancovanie. Ak vám napríklad na pôžičku 400 000 dolárov pri 4,25% zostane 390 000 dolárov, nahradenie súčasnej hypotéky 3,75% môže viesť k úsporám 162 dolárov mesačne v porovnaní s predchádzajúcou pôžičkou. *
* Pri refinancovaní vášho existujúceho úveru môžu byť vaše celkové finančné poplatky počas životnosti úveru vyššie.
Často kladené otázky o refinancovaní
Predtým, ako sa rozhodnete pre refinancovanie, je dôležité byť pripravený. Aby ste zhodnotili svoju pripravenosť na refinancovanie, zvážte nasledujúce otázky.
Mám refinancovať, ak plánujem bývať vo svojom dome ešte niekoľko rokov?
Rovnako ako pri pôvodnom nákupe domu budete musieť pri refinančnej hypotéke platiť poplatky, dane a záverečné náklady. Je dôležité určiť si, ako dlho bude trvať zlomenie aj pri refinancovaní hypotéky. Bod zlomu je bod, v ktorom mesačné úspory vytvorené refinancovaním hypotéky prevažujú nad nákladmi na refinancovanie.
Podľa úradu pre finančnú ochranu spotrebiteľa musíte zvážiť, ako dlho bude mesačné sporenie splatiť náklady na refinancovanie. Pozrite sa na záverečné náklady, ktoré ste zaplatili za svoju pôvodnú pôžičku na bývanie. Náklady na refinancovanie môžu byť zhruba rovnaké. Bežným pravidlom je postupovať iba vtedy, ak vám nová úroková sadzba uloží túto sumu približne na dva roky (inými slovami, ak sa zhruba o dva roky zlomíte).
Nezabudnite si preto urobiť matematiku a porozumieť tomu, ako na vás nová pôžička zapôsobí.
Ako refinancovanie ovplyvní moje kreditné skóre?
Vaše kreditné skóre nielenže pomáha určiť schválenie refinancovania hypotéky, ale tiež určuje úrokovú sadzbu, ktorú vám veriteľ ponúkne. Jednoducho povedané, čím vyššie je vaše kreditné skóre, tým nižšia je vaša úroková sadzba.
Napríklad dlžník s priemernou výškou pôžičky 250 000 dolárov a úverovým skóre 640 môže ročne zaplatiť o 2 500 dolárov viac na úrokových platbách ako dlžník s kreditným skóre 760 . Ak sa vaše kreditné skóre od prvého získania hypotéky znížilo, môžete očakávať, že zaplatíte vyššie sadzby, čo môže negovať akékoľvek potenciálne výhody refinancovania.
Aký je zostávajúci zostatok na mojej pôžičke?
Pred podpisom novej hypotéky budete musieť vyhodnotiť aktuálny zostatok úveru. Ak sa v súčasnosti nachádzate v 15. roku svojej 30-ročnej pôžičky, možno budete chcieť preskúmať svoje možnosti refinancovania s kratším termínom. Pre mnohých majiteľov domov to dáva zmysel, pretože im to umožňuje využívať výhody historicky nízkych sadzieb bez toho, aby sa oneskoril dátum ich platby, čo často môže priniesť značné úspory. *
Potrebujem flexibilitu alebo pevný splátkový kalendár?
Bežným používaním refinancovania je skrátenie životnosti pôžičky a jej splatenie skôr. Ak sú súčasné úrokové sadzby hypotéky nižšie ako vaše súčasné úrokové sadzby, je bežné, že budete mať podobnú sumu mesačnej splátky a zároveň znížite roky hypotéky.
Napríklad majitelia domov s 30-ročnou hypotékou môžu refinancovať na 15-ročnú pôžičku. Môže to byť skvelá voľba, ale je potrebné zvážiť niekoľko vecí:
Po prvé, väčšina veriteľov vám umožní predčasne splatiť hypotéku. Ak teda chcete splatiť 30-ročnú pôžičku za 15 rokov dodatočnými platbami, možno budete môcť. To vám môže pomôcť rýchlejšie vybudovať istinu a ušetriť na platbách úrokov. Ak sa okolnosti zmenia a časy budú náročné, môžete sa vrátiť k pôvodnej 30-ročnej zmluvnej platbe.
Na druhej strane, 15-ročná pôžička spravidla ponúka ešte vyššie úspory úrokov a môže vám tiež pomôcť rýchlo vybudovať vlastný kapitál, takže môžete svoj dom vlastniť zadarmo a bez platenia skôr než neskôr.
Je možné refinancovanie pre pôžičky FHA, VA, Jumbo alebo USDA?
Áno, v závislosti od vašej aktuálnej situácie by vám jedna z týchto možností mohla dávať zmysel. Ak máte v súčasnosti konvenčnú pôžičku, FHA, VA, Jumbo alebo USDA, sú k dispozícii možnosti, ktoré zahŕňajú niekoľko zjednodušených programov refinancovania. Zjednodušené programy refinancovania ponúkajú zjednodušený proces schvaľovania znížením alebo vylúčením mnohých kontrol príjmu, kreditu alebo hodnotenia, ktoré sú súčasťou štandardných programov refinancovania.
Program optimalizácie spoločnosti VA sa nazýva refinancovanie zníženia úrokovej sadzby alebo IRRRL. Je dôležité spomenúť, že optimalizované refinančné pôžičky nemusia poskytovať možnosť výberu hotovosti. Rovnako ako ostatné možnosti refinancovania, aj zjednodušené refinančné pôžičky môžu zvýšiť vaše celkové náklady počas životnosti pôžičky.
Je teraz ten správny čas na refinancovanie?
Nakoniec je dôležité preštudovať si čísla a zistiť, či refinancovanie má pre vás zmysel. Aj keď ste v minulosti neboli schopní refinancovať, programy a sadzby pôžičky sa vždy menia. Tieto zmeny spolu s rastúcimi domácimi hodnotami na rôznych trhoch vám môžu umožniť znížiť sadzbu alebo mesačné platby.
Ale nemusíte to robiť sami! Dôchodcovia z PennyMac sú vždy pripravení zodpovedať vaše otázky a viesť vás na ceste k úspešnému refinancovaniu.
Sadzba a termínové refinancovanie
V refinancovanie sadzbu a termín, bežne by ste dostali novú hypotéku s nižším úrokom, ako aj možno s kratšou dobou splatnosti (30 rokov zmenených na 15 rokov).
Pri nedávnych historicky nízkych úrokových sadzbách môže refinancovanie 30-ročnej hypotéky na 15-ročnú hypotéku viesť k mesačným splátkam podobným ako pri pôvodnom úvere. Dôvodom je nižšia výška úroku, ktorý by ste zaplatili za svoju novú hypotéku, aj keď 15-ročné splátky hypotéky sú zvyčajne vyššie ako 30-ročné pôžičky.
Pravda o hypotéke uvádza, že je dôležité uistiť sa, že nájdete svoj zlomový bod, než sa rozhodnete refinancovať svoju súčasnú sadzbu hypotéky. Je to v podstate vtedy, keď sa náklady na refinancovanie vrátia prostredníctvom najnižšej mesačnej splátky hypotéky.[1].
Refinancovanie s výberom hotovosti
Pri refinancovaní formou cash-out môžete refinancovať až 80 percent aktuálnej hodnoty svojho domova v hotovosti. Preto sa tomu hovorí refinancovanie formou cash-out. Povedzme teda, že váš dom má hodnotu 100 000 dolárov a 60 000 dolárov dlhujete na pôžičke. Vaša banka alebo veriteľ vám môže ako kvalifikovanému dlžníkovi poskytnúť 20 000 dolárov v hotovosti, čo znamená, že vaša nová hypotéka bude 80 000 dolárov.
Pri refinancovaní formou cash-out nie vždy ušetríte peniaze refinancovaním, ale získate formu pôžičky s nižším úrokom z potrebnej hotovosti. Dôvody na preplatenie hotovosti môžu byť také, že by ste chceli vykopať nový bazén na dôchodok na záhrade alebo ísť na dovolenku snov.
Uvedomte si, že hypotékou s hotovosťou sa zvýši záložné právo[2]. To môže znamenať väčšie a / alebo dlhodobejšie platby. Pamätajte si, že nejde o bezplatné peniaze a musíte ich vrátiť svojmu veriteľovi.
Rozhodnutie refinancovať hypotéku nie je ľahké. Zvážte náklady na refinancovanie oproti úsporám na oplátku. Porozprávajte sa s finančným plánovačom, ak máte obavy, či by ste mali refinancovať alebo nie, a ďalšie možnosti, ktoré máte k dispozícii.
Obsah
- Čo je to refinancovanie?
- Výhody domáceho refinancovania
- Riziká refinancovania pôžičky
- Často kladené otázky o refinancovaní
- Mám refinancovať, ak plánujem bývať vo svojom dome ešte niekoľko rokov?
- Ako refinancovanie ovplyvní moje kreditné skóre?
- Aký je zostávajúci zostatok na mojej pôžičke?
- Potrebujem flexibilitu alebo pevný splátkový kalendár?
- Je možné refinancovanie pre pôžičky FHA, VA, Jumbo alebo USDA?
- Je teraz ten správny čas na refinancovanie?
- Sadzba a termínové refinancovanie
- Refinancovanie s výberom hotovosti